在買屋、賣屋的過程中,都難免會碰上相互喊價的拉鋸戰時期,房仲專家提醒,不論是買方或是賣方,

在簽署斡旋單時,都要當作簽訂買賣契約書一般看待,才可避免事後糾紛。

這時候就需要協調買、賣方,現階段大多採取斡旋金及要約書2種方式,由買家向仲介提出有意購買的價格,

再由仲介向賣家議價。房仲專家建議,在簽署斡旋單及要約書時,要當作簽訂買賣契約書一般看待,才可避免事後糾紛。

什麼是斡旋金?

房地產交易由於金額龐大,為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司近年發展出「斡旋金」制度,

就是當消費者委託仲介業者,而出價與屋主願意的價格有所差距時,為顯示買方之誠意,

仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」,以便與屋主進行議價。所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣,

意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件,

否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,

接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

什麼是要約書?

目前內政部提出官版要約書,配合行之有年的斡旋金制度,供消費者自由選擇,

公平會亦希望仲介業者自87年九月一日起全面實施。即消費者在委託仲介業者購買房屋時,除了支付斡旋金以外,

亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項,而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。

若屋主同意買方之價格及條件後,買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

使用斡旋金或要約書之注意事項

在付斡旋金之前,買方應進一步確認房屋的產權資料、賣方條件(如標的物現況說明書)、

買方條件(如是否符合重購退稅條件)及付款條件(如賣方售價、貸款方式)。

斡旋期間一般以三到七天為限,屆時仍未談成可再延期,斡旋之有效期限必須在約定條文中確定。

當斡旋不成時應在期限到達後三日內無息退還,業者不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用,

可要求業者在合約書中載明,目前是以付款保證制度來保障買方支付斡旋金之安全。

斡旋金金額在十萬元以內可使用現金,十萬元以上最好使用台支或個人支票,

抬頭以屋主做為指定人,並在支票上註明禁止背書轉讓。

應在斡旋解除條款中註明,若屋主不賣,多久以內須退還,及屋主收了反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。

如果有買方向我付了斡旋金後反悔要如何處理?

在買賣不動產交易過程中,不論契約之成立是採用斡旋金或要約書的方式,任一方反悔違約,都有一定的罰則:

以斡旋金的方式來說

斡旋金轉為定金後,如買方有反悔不買情事,或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時,定金由賣方沒收。

若是賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂賣賣契約時,賣方應加倍返還所受之定金。

以要約書的方式來說

賣方承認簽認要約書內容後,若有任一方反悔違約,違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。

簽訂不動產買賣契約書後若有任一方拒不履行契約或反悔的情形,

另一方可依契約約定完成催告,若仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求賠償。

■ 斡旋金展誠意 可直接轉成定金

一般來說,目前市面上要購屋進行談價的階段時,多半會先簽署斡旋單或要約書,來保障買方以及賣方的權益。

所謂的斡旋金,就是當買方對賣方房屋有購買意願,但在價格上有一段距離時,會先由買方支付一筆金額,

此金額最多約為成交金額5%的價款,交付給仲介人員,以表示買方購買意願,並藉此向賣方議價或協調買賣條件。

通常賣方認為,買方如果不出斡旋金,感覺沒有購買誠意,另外也會懷疑,仲介公司所報告的買方是否真有其人,

或是假買家,所以要看到斡旋金,才會相信真有人出價;而斡旋金是尚未成交前所支付的價金,

當雙方價格達到一致時,一般做法是將斡旋金直接轉換成定金。

■ 賣方反悔須加倍賠償 觀念認知要釐清

當斡旋金轉換成定金時,就適用民法中定金的規範,而定金在法律上,視同買賣契約成立,除非有重大的理由,

如房屋的重大瑕疵等,雙方皆有履行買賣契約的權利及義務,無論哪一方反悔,皆負賠償責任,買方反悔,

賣方直接沒收定金,賣方反悔,則須加倍賠償給買方。

最常見的糾紛是買方對於購屋意願不是很確定時,就隨意的簽定斡旋金單,導致斡旋金被沒收的窘境。

最常見的錯誤認知是買家認為在斡旋金轉換為定金前,仍然須經過自己的同意,實際上並不然,

建議消費者在簽定斡旋金單前,須看清楚條款,在購買意願非常確定的情況下,才簽定相關文件。

 

Geralt 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()